Nueva ley de vivienda busca ampliar la oferta y aliviar la crisis de asequibilidad en Estados Unidos
La Ley de Vivienda del Siglo XXI entró oficialmente en vigor durante la madrugada de este sábado, después de que el presidente Donald Trump decidiera no firmarla ni vetarla dentro del plazo establecido por la Constitución. La legislación, respaldada por demócratas y republicanos, pretende enfrentar la prolongada crisis de asequibilidad que afecta a millones de propietarios, compradores e inquilinos en Estados Unidos.
La aprobación de la iniciativa refleja la creciente preocupación del Congreso por el elevado costo de la vivienda. Los precios de los inmuebles se mantienen cerca de niveles récord, mientras las tasas hipotecarias superiores al 6 % continúan reduciendo la capacidad de compra de numerosos hogares.
Sus defensores describen la normativa como la reforma federal de vivienda más amplia de las últimas tres décadas. Sin embargo, especialistas advierten que sus efectos no serán inmediatos, debido al tiempo necesario para construir nuevas propiedades, modificar regulaciones locales y poner en marcha los programas contemplados.
Un paquete centrado en aumentar la oferta
La ley reúne 47 propuestas orientadas a incrementar la construcción de viviendas, reducir costos y ampliar el acceso a propiedades asequibles. Entre sus principales disposiciones se encuentran los incentivos para desarrollar casas prefabricadas, transformar edificios de oficinas en apartamentos y rehabilitar viviendas antiguas que se encuentran en malas condiciones.
También contempla un programa piloto de subvenciones y préstamos condonables para financiar reparaciones. El objetivo es recuperar propiedades deterioradas y reincorporarlas al mercado residencial.
Uno de los principales problemas que intenta resolver la legislación es la escasez de viviendas acumulada desde la crisis financiera de 2008. Durante años, la construcción no logró mantenerse al ritmo del crecimiento de la población y de la demanda, lo que contribuyó al aumento sostenido de los precios.
No obstante, una parte importante de las decisiones relacionadas con la construcción depende de los gobiernos estatales y municipales. Las normas de zonificación, los permisos y las restricciones sobre el uso del suelo son establecidos principalmente por las autoridades locales.
La nueva ley ofrece incentivos para que los estados y municipios adopten políticas que faciliten el desarrollo inmobiliario, pero no los obliga a modificar sus regulaciones. Por ello, su impacto dependerá en gran medida de la disposición de las comunidades para permitir nuevos proyectos, incluso frente a la oposición de residentes que rechazan construcciones en sus vecindarios.
Límites para los grandes inversionistas
La normativa también incluye una restricción dirigida a los inversionistas institucionales que compran viviendas unifamiliares para convertirlas en propiedades de alquiler.
De acuerdo con el texto aprobado, los inversionistas que posean más de 350 viviendas unifamiliares no podrán adquirir nuevas propiedades de este tipo. La medida busca reducir la competencia entre grandes empresas y familias interesadas en comprar una casa.
Sin embargo, la legislación no obliga a las compañías que ya superan ese límite a vender parte de sus propiedades. Además, la mayoría de las viviendas adquiridas como inversión pertenece a pequeños propietarios que cuentan con menos de diez inmuebles, por lo que el alcance de la prohibición podría ser limitado.
La participación de grandes fondos en el mercado residencial aumentó después de la crisis de 2008, cuando empresas de capital privado adquirieron miles de propiedades a precios reducidos. El fenómeno volvió a intensificarse durante los años posteriores a la pandemia, cuando las bajas tasas de interés impulsaron las compras y elevaron los precios.
El desafío de implementar la reforma
Expertos en políticas de vivienda señalan que la eficacia de la ley dependerá de la capacidad de las agencias federales para ejecutar sus disposiciones.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano deberá desarrollar decenas de programas, estudios y reglamentos relacionados con la nueva normativa. La implementación podría enfrentar dificultades debido a la reducción de personal en varias dependencias federales y a la falta de recursos adicionales.
Shaun Donovan, exsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la administración de Barack Obama, advirtió que modificar las normas y liberar fondos no será suficiente si las agencias responsables no cuentan con la capacidad necesaria para poner en práctica los programas.
Especialistas del Urban Institute también han señalado que la nueva carga de trabajo podría superar los recursos disponibles en el departamento. Sin nuevas asignaciones presupuestarias para contratar personal, algunos proyectos podrían demorarse.
Las tasas hipotecarias quedan fuera de la ley
Aunque la legislación busca ampliar la oferta de viviendas, no aborda directamente uno de los mayores obstáculos para los compradores: las elevadas tasas hipotecarias.
Millones de propietarios obtuvieron préstamos con intereses históricamente bajos antes de que la Reserva Federal comenzara a elevar las tasas en 2022. Muchos de ellos evitan vender sus casas porque una nueva hipoteca tendría un costo considerablemente mayor.
Este fenómeno, conocido como efecto de bloqueo, reduce la cantidad de propiedades disponibles y aumenta la presión sobre los precios. La nueva ley no incluye mecanismos para modificar esta situación ni para reducir directamente los intereses hipotecarios.
Las tasas de las hipotecas están vinculadas principalmente al rendimiento de los bonos del Tesoro a diez años y a las expectativas de los inversionistas. Por esa razón, no pueden ser controladas de manera directa por el Gobierno federal mediante una legislación de vivienda.
Una reforma amplia, pero no definitiva
La Ley de Vivienda del Siglo XXI tampoco resuelve otros factores que alimentan la crisis, como la falta de subsidios federales suficientes para viviendas asequibles, la escasez de trabajadores en la construcción, la inflación, los aranceles sobre materiales y el crecimiento de la demanda.
A pesar de esas limitaciones, sus promotores consideran que la aprobación bipartidista representa un avance significativo y podría servir como punto de partida para futuras reformas.
La construcción de nuevas viviendas y la modificación de las regulaciones locales tomarán varios años. Por ello, propietarios e inquilinos probablemente no observarán una reducción inmediata de los precios o de los alquileres.
El éxito de la ley dependerá de la coordinación entre el Gobierno federal, los estados, los municipios y el sector privado. También estará condicionado por los recursos que reciban las agencias encargadas de implementar los nuevos programas.
Aunque no ofrece una solución completa a la crisis inmobiliaria, la legislación abre una nueva etapa en los esfuerzos por ampliar la oferta y mejorar el acceso a la vivienda en Estados Unidos.
Fuentes varias